近地铁、品质佳！一度成为江宁“网红楼盘”，如今风头已过，成交却……
近地铁、品质佳！一度成为江宁“网红楼盘”，如今风头已过，成交却…… 2020-11-30 17:14 来源:安家在江宁
原标题：近地铁、品质佳！一度成为江宁“网红楼盘”，如今风头已过，成交却……
当前的江宁板块，可以用 “地大物博”来形容，细分出来的大大小小的板块加起来能有十几个。
其中 三山板块的将军大道是 继江宁东山之后最早发展的版块之一。由于 背靠 丰富的山水资源，加上交通路网整齐 ，一度成为南京别墅的聚集地。
有意思的是这里除了拥有种类丰富的别墅外，还拥有众多的普通小区，只不过这些小区的房龄集中为 2000-2010年之间，放在现在整个江宁二手房市场上看，已经有些黯然失色， 低总价成为了这个版块二手房成交的“主流趋势”。
其中，有一个小区凭借着优越的位置+不俗的品质成为了板块二手房成交TOP3的“常客”，这个小区就是天泰青城苑。
近地铁、门禁严，小区体量虽小，但品质上乘
从地铁S1号线 河西大学佛城西路站出来后，抬头就看到了小区崭新的高层伫立在眼前，目光所及之处则是外围一排种类不一的底商。也就是说这个小区可以算是妥妥得地铁盘， 距离地铁口可能也就100米左右。
据悉，小区一共只有3栋高层，园区范围很小。小区的物业也比较严格，我是在附近中介的带领下，才得以进入。
小区虽然小了点，没有太多景观可言，但是路面宽阔而且非常干净，地面上基本没有落叶。
小区也在实行垃圾分类，不同颜色的垃圾桶整齐地摆放在指定的位置上。
整个小区其实没有大面积的绿化，只是在楼栋之间设计了一些花坛，栽种了一些比较好打理的绿植。
虽然有地下车库，但是并未实行人车分流，主干道两边的空地还是被划为车位使用。
不同于绝大部分小区把健身区放在室外，天泰青城苑可能由于园区偏小，干脆直接把健身设施放在了室内，这一定程度上还有利于延长器材的使用寿命。
至于楼栋内部因为单元门有门禁，所以我没能进去，不过从外立面看上去，完全不输于现在的一些次新房。但据了解，这个小区是2012年交付的。
因为小区太小，差不多5分钟就能看完，虽然没有值得特别说的亮点，但是整个环境从整洁度以及绿化来看，都不错，最主要是房龄新，近地铁。
成交以小户型为主，热度较去年有所下滑
据悉，小区在新房交付时是 精装修水准，所以房子内部都比较好，基本上只需要拎包入住。 此外，小区的 房龄是2012年，在周边来说算是比较新的一个小区，而且据说由于小区位置靠近马路边，所以楼栋 玻璃均采用双层玻璃，隔音效果也比较好。
加上小区体量不大，主推37平、42平的单室套和72平的两房，总价也不算高，所以在去年时，小区的带看和成交一下子就变很多，热度也随之而来。
我看了一下去年的成交记录，发现去年四五月份时，小区部分单室套几乎是按天成交的频率，成交周期非常短。
随后，我找到附近我爱我家天泰青城苑店经纪人杨翔宇，向他了解小区近期的成交情况，据他表示目前这个小区平均来看，每月基本还是会有成交，但热度较去年相比有所下降。原因主要有两方面：
第一，小区单室套的价格出现了一定的微涨，造成部分有意向的买房人保持了观望态度；
第二，虽然将军大道这边一直是刚需客买得多，但是今年真正愿意买单室套的客户其实不太多，大部分客户倾向于用低总价买到两房或者三房户型，兼顾改善需求。
比如小区两房的总价大约要200万左右，但附近的翠屏湾花园城小三房的价格更低，即使是大户型的改善价格也不太高。这样一对比的话，其实天泰的性价比就显得不那么高了。
（可点击图片查看房源信息）
不过，经纪人也表示虽然看房的人变少了，但是只要小区有价格低的房源出来，成交还是比较会比较快。
据365二手房网显示，小区目前最新挂牌均价为28854元/平，价格整体比较平稳。
据悉，目前37平左右的单室套总价大约在105万左右，40多平的单室则基本在130万左右，由于小区楼栋采用公寓型设计，三梯十一户的结构，所以具体房子的朝向和楼层会造成一定的差价。
（可点击图片查看房源信息）
商业体遥遥无期，周边二手房价格也难有浮动
目前，包括天泰青城苑在内的周边小区的房价大多在1.9-2.9万/平左右，其中，除了 天泰青城苑和雍福龙庭因为房龄新、品质好居于板块房价的天花板，其余几个刚需小区的价格基本上 2万/平上下，价格也很难出现较大的浮动，基本上随行就市。
除了跟小区本身品质有关外，缺乏商业体也是影响房价的重要因素之一。
但是早在在2017年12月12日，南京市规划局发表了关于“ 《宁高城际佛城西路站综合开发特定规划区城市设计》及《南京东山副城机场高速公路以西地区控制性详细规划修编》Sob020I—06划管理单元（埃斯顿地块）图则调整”。
根据规划显示
该地块由商办混合用地（Bb）调整为科研设计用地（B29a)，配套15%-20%商业。
指标调整
调整后容积率≤3.0，建筑高度≤100米，建筑密度≤40%，绿地率≥15%。
效果图如下
也就是说等到天泰青城苑周边的 埃 顿自动化有限公司搬迁完毕后，这里将规划重磅商业体，新建的 商业配套将辐射到周边3公里范围内20多个小区。
而此前，这些小区居民只能去南航苏果或者东山购物，路程远且不方便。
今年6月份，我们有同事实探时发现 埃斯顿工厂已经搬迁，但该 地块上全部都是杂草，并无动工迹象，只有 埃斯顿自动化的牌子还在。
但如今又过去近半年时间，据说该地块还是依旧无任何动静，对此中介表示：“之前也听说那块地会动工建商业，但是到现在也没听到谁拿了那块地，更没人动工。”
目前将军大道这边，比较有规模的商业体还是只有托乐嘉而已。
对此，你认为这边的房价还有上升的空间吗？
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