地价仅1.6万！地铁上盖！海珠这个盘刚需有机会上车吗？

在刚过去的周末，备受瞩目的海珠时代大家终于开卖。据了解，项目主推建面约192-216㎡南向大宅，均价8-10万元/㎡，刷新海珠区开盘价格历史。

在现如今10万+不断冒出的海珠，对于广大刚需客来说，早已可望不可即。但最近小编发现，海珠还有一个未入市的项目，楼面价仅1.6万/㎡，或许刚需客还有机会上车？为了获取更多信息，小编去实地探访了一番。

项目前身几经易主，命运坎坷

这个项目位于昌岗中路100号橡胶新村东部，由广州天晨房地产开发有限公司（珠江实业）在2017年以底价12.76亿元收入囊中，折合楼面价1.6万元/㎡，此后命名为珠江天晨。

图源：珠江实业官网

有意思的是，此次出让之前，该地块曾有过2次挂牌记录。资料显示，地块2007年已挂牌出让，当时保利地产以1.95亿元竞得，楼面地价为5821.8元/㎡。但时隔七年即2014年，地块以9.57亿元的起始价再次出让，楼面价达1.2万/㎡，是此前的两倍。而此前该宗土地容积率应为3.56左右，2012年重新规划后增到8.38。

但在竞拍前，地块因故中止。2017年再次挂出，容积率不变，起拍总价则达到12.76亿，折算楼面价16004元/㎡，已是2007年的3倍。

出让公告显示，这块地历史遗留问题不少，竞买人拿到地块后需要解决一些遗留问题才能进行开发。

出让公告显示，这宗地块尚存债权债务纠纷，竞得人需自行与原用地单位广州市华沙房地产开发有限公司、广州广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题。

地块范围内1648平方米用地已建成一栋回迁楼，回迁楼住房共同使用地块公建配套，余下地块内一部分已建临建，由广州市华莎房地产开发有限公司对外出租，土地未平整。

右下角为已建回迁住宅楼

另外，这宗地块在出让的时候，仍处于查封阶段，直到2018年2月12日，该地才得以解除查封。

由此可见，此地块身负不少“隐患”，不知将珠江实业将如何打造？我们不如先来看看这个项目优越的先天条件。

位于地铁旁，先天条件优越

地块位于地铁8号线宝岗大道站旁，距离其C出口200米左右，真地铁上盖。

从地铁步行至项目的路上，沿街不少服装店、小吃店、士多店，公交站昌岗西路站和昌岗综合市场就在项目旁边，周边分布有沙园橡胶新村社区、远洋沙园小区、基建新村等多个成熟小区，浓浓的老城区气息。

教育资源方面也不差，京桂幼儿园就在旁边，还有昌岗中路小学和广州五中等省一级学校都在附近。另外，距离南方医科大学珠江医院也很近，约800米的距离，生活十分方便。

从现场的情况来看，项目目前处于围蔽状态，正在如火如荼地建设中。

目前项目周边以二手项目为主，次新房翠城花园、光大花园等，小区挂牌均价在5-5.5万/㎡之间。一手项目方面，低于6万/㎡的新房只有两个，那就是恒大金碧花园和越秀星汇海珠湾，分别是5.2万/㎡和5.8-6.3万/㎡。

而珠江天晨楼面价虽然仅1.6万/㎡，但在周边二手楼盘都高于5万/㎡的情况下，未来售价估计也会像周边看齐。

珠实转让股权，谁接盘珠江天晨？

据珠江实业官网在去年7月公布的消息， 项目可建计容面积79728㎡，拟建成四栋45层住宅楼，是广珠股份以“股+债”方式投资的合作项目。该项目于2018年11月取得《不动产权证》。2019年5月31日完成办理《建筑工程施工许可证》，圆满解决了阻碍项目推进的各项遗留问题，实现了项目在既定时间开工的目标。

然而，就在最近，广东联合产权交易中心发布消息，11月13日起，广州珠江实业开发股份有限公司将挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司49%股权，转让底价2.13亿元，信息披露结束日期是12月10日。

珠江实业表示，此次交易有利于优化公司资源配置，加快资金回笼，确保国有资产投资及收益安全。

那么，究竟是哪家房企会接盘开发珠江天晨项目呢？我们拭目以待！